Fertighaus aus Polen: Was Sie vor dem Vertrag prüfen sollten

Gebaut wird nach den Regeln am Bauort

Woher die Wandelemente kommen, ändert nichts daran, welche Regeln für Ihr Haus gelten. Maßgeblich sind die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes mit den dort eingeführten Technischen Baubestimmungen, das Gebäudemodernisierungsgesetz (bis Juli 2026: Gebäudeenergiegesetz) und der Bebauungsplan Ihrer Gemeinde.

Für die Tragwerksplanung gelten die Eurocodes mit den deutschen nationalen Anhängen — für den Holzbau Eurocode 5 (DIN EN 1995-1-1/NA), für Schnee- und Windlasten Eurocode 1 (DIN EN 1991-1-3/NA und DIN EN 1991-1-4/NA). Die Lasten hängen vom Bauort ab: Schneelastzone, Windzone, Geländehöhe. Die nationalen Anhänge in Polen und Deutschland unterscheiden sich.

Nachweise für die Bauprodukte: CE, ETA und Ü-Zeichen

Bauprodukte brauchen einen Nachweis, dass sie für ihren Einsatz geeignet sind. Für vorgefertigte Wand-, Decken- und Dachelemente gibt es je nach Produkt zwei Wege:

• CE-Kennzeichnung: für Produkte, die unter eine harmonisierte europäische Norm fallen oder für die eine Europäische Technische Bewertung (ETA) ausgestellt wurde. Der Hersteller erklärt dazu die Leistungen seines Produkts. ETAs stellen die Technischen Bewertungsstellen der EU-Staaten aus — in Deutschland das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt), in Polen zum Beispiel das Instytut Techniki Budowlanej (ITB). Seit dem 8. Januar 2026 gilt die neue EU-Bauprodukteverordnung (EU) 2024/3110, mit Übergangsregeln für bestehende Produktnormen.
• Nationale Nachweise: Wo keine europäische Spezifikation greift, gelten die Regeln der Landesbauordnung — etwa eine allgemeine bauaufsichtliche Zulassung oder Bauartgenehmigung des DIBt. Dass das Produkt dem Nachweis entspricht, bestätigt das Übereinstimmungszeichen (Ü-Zeichen).

Wichtig: Ein CE-Kennzeichen bestätigt die erklärten Leistungen eines Produkts. Ob diese Leistungen für Ihr Haus ausreichen, muss die Planung zeigen. Fragen Sie deshalb nicht nur „Haben Sie CE?“, sondern: Welcher Nachweis liegt für die Elemente vor, wer überwacht die Produktion — und passt das zu Statik, Brandschutz und Wärmeschutz Ihres Hauses?

Der Bauvertrag: Ihre Rechte als Verbraucher

Beauftragen Sie als Privatperson den Bau eines neuen Hauses, ist das in der Regel ein Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB). Dafür gilt unter anderem:

• Der Vertrag bedarf der Textform (§ 650i Abs. 2 BGB).
• Vor Vertragsschluss erhalten Sie eine Baubeschreibung mit dem Mindestinhalt aus Art. 249 § 2 EGBGB (§ 650j BGB) — außer Sie oder Ihr Planer machen die wesentlichen Planungsvorgaben.
• Der Vertrag muss verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin oder zur Bauzeit enthalten (§ 650k Abs. 3 BGB). Unklarheiten in der Baubeschreibung gehen zu Lasten des Unternehmers (§ 650k Abs. 2 BGB).
• Sie haben ein Widerrufsrecht, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet (§ 650l BGB).
• Abschlagszahlungen dürfen insgesamt höchstens 90 % der Gesamtvergütung betragen; bei der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen eine Sicherheit von 5 % zu (§ 650m BGB). Diese Sicherheit kann auch eine Garantie einer in Deutschland zum Geschäftsbetrieb befugten Bank oder eines Kreditversicherers sein (§ 650m Abs. 3 BGB).
• Abschläge für Bauteile, die eigens für Ihr Haus angefertigt und bereitgestellt sind — etwa die Wandelemente im Werk —, kann der Unternehmer nur verlangen, wenn Ihnen nach Ihrer Wahl Eigentum daran übertragen oder Sicherheit geleistet wird (§ 632a Abs. 1 BGB).
• Der Unternehmer muss Ihnen die Unterlagen herausgeben, die Sie gegenüber Behörden brauchen — vor Beginn der Ausführung und spätestens bei Fertigstellung (§ 650n BGB).

Bei einem Unternehmen mit Sitz im Ausland kommen drei Fragen dazu: Welches Recht ist vereinbart, welcher Gerichtsstand, und welche Sprachfassung des Vertrags ist maßgeblich? Richtet der Anbieter seine Tätigkeit auf Deutschland aus, können Sie sich als Verbraucher nach der Rom-I-Verordnung (Art. 6) in der Regel auf die zwingenden Schutzvorschriften des deutschen Rechts berufen. Prüfen lassen sollten Sie das im Einzelfall trotzdem.

Gewährleistung und Abnahme

Mängelansprüche verjähren bei einem Bauwerk in fünf Jahren, gerechnet ab der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BGB). Ist die VOB/B vereinbart, sieht sie für Bauwerke eine kürzere Regelfrist von vier Jahren vor (§ 13 Abs. 4 VOB/B) — achten Sie darauf, was Ihr Vertrag regelt.

Die Abnahme ist der wichtigste rechtliche Schritt am Ende des Baus. Bekannte Mängel müssen Sie sich dabei vorbehalten, sonst verlieren Sie wegen dieser Mängel wichtige Rechte (§ 640 Abs. 3 BGB).

Praktisch genauso wichtig: Wer kümmert sich nach der Übergabe um Nachbesserungen — ein eigener Service in Deutschland, ein Partnerbetrieb in Ihrer Nähe oder Monteure, die eigens anreisen? Und in welcher Frist?

Wer montiert Ihr Haus?

• Eigene Montageteams oder Subunternehmer? Ihr Vertragspartner haftet Ihnen gegenüber für die Montage — fragen Sie trotzdem, wer konkret auf Ihrer Baustelle arbeitet.
• Arbeiten in Deutschland: Auch Arbeitgeber mit Sitz im Ausland müssen ihren in Deutschland beschäftigten Arbeitnehmern mindestens den deutschen Mindestlohn zahlen (§ 20 MiLoG). Die A1-Bescheinigung belegt, dass entsandte Arbeitnehmer im Herkunftsland sozialversichert sind.
• Strom und Wasser: An der elektrischen Anlage hinter dem Hausanschluss dürfen außer dem Netzbetreiber nur Installationsunternehmen arbeiten, die in ein Installateurverzeichnis eines Netzbetreibers eingetragen sind (§ 13 Abs. 2 NAV). Die Wasserinstallation dürfen nur das Wasserversorgungsunternehmen oder ein in ein Installateurverzeichnis eines Wasserversorgungsunternehmens eingetragenes Unternehmen errichten (§ 12 Abs. 2 AVBWasserV). Klären Sie, wer diese Arbeiten ausführt.
• Schnittstellen: Wer macht Estrich, Haustechnik und Trockenbau — der Hersteller oder Firmen, die Sie selbst beauftragen? Jede Schnittstelle ist auch eine Grenze der Haftung.

Diese Unterlagen sollten Sie verlangen

• Bau- und Leistungsbeschreibung nach Art. 249 § 2 EGBGB — vor Vertragsschluss
• Vertragsentwurf mit Fertigstellungstermin oder Bauzeit, Zahlungsplan und Sicherheit nach § 650m BGB
• Pläne: Grundrisse, Ansichten, Schnitte; später Werk- und Montagepläne
• Standsicherheitsnachweis (Statik) für Ihren Bauort, nach Eurocode mit deutschen nationalen Anhängen
• Nachweise für die vorgefertigten Elemente: Leistungserklärung und CE-Kennzeichnung bzw. ETA — oder Zulassung bzw. Bauartgenehmigung mit Ü-Zeichen
• Energetischer Nachweis nach Gebäudemodernisierungsgesetz und nach Fertigstellung der Energieausweis (§ 80 Abs. 1 GModG)
• Protokoll der Luftdichtheitsmessung, wenn im Nachweis damit gerechnet wird — siehe Blower-Door-Test
• Prüfprotokoll der Elektroinstallation (Erstprüfung nach DIN VDE 0100-600)
• Bedienungs- und Wartungsanleitungen für Heizung, Lüftung, Fenster und Rollläden
• Nachweis einer Betriebshaftpflichtversicherung, die Arbeiten in Deutschland abdeckt
• Referenzen: gebaute Häuser in Deutschland, die Sie besichtigen können

Erfahrungsberichte richtig einordnen

Erfahrungsberichte im Internet sind Einzelfälle — gute wie schlechte. Aussagekräftiger sind ein besichtigtes Referenzhaus in Deutschland, ein Gespräch mit dessen Bauherren, eine vollständige Baubeschreibung und eine unabhängige Kontrolle während der Bauphase. Wie die aussieht, lesen Sie unter BauCheck.

Quellen und Stand

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §§ 632a, 634a, 640, 650i–650n — gesetze-im-internet.de/bgb
• Einführungsgesetz zum BGB (EGBGB) Art. 249 § 2 (Inhalt der Baubeschreibung) — gesetze-im-internet.de/bgbeg
• Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis 28. Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz), zuletzt geändert am 23. Juli 2026: § 80 Energieausweis bei Errichtung — gesetze-im-internet.de/geg
• Niederspannungsanschlussverordnung (NAV) § 13; Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV) § 12; Mindestlohngesetz (MiLoG) § 20
• Verordnung (EU) 2024/3110 (Bauprodukteverordnung), anwendbar seit 8. Januar 2026; Verordnung (EU) Nr. 305/2011
• Verordnung (EG) Nr. 593/2008 (Rom I), Art. 6 Verbraucherverträge
• VOB Teil B § 13 Abs. 4; DIN EN 1995-1-1/NA, DIN EN 1991-1-3/NA, DIN EN 1991-1-4/NA; DIN VDE 0100-600