Erst den Umfang angleichen, dann vergleichen
Der häufigste Fehler beim Vergleichen: Man legt zwei Endsummen nebeneinander. Aussagekräftig wird ein Vergleich erst, wenn für jedes Gewerk klar ist, ob es in beiden Angeboten enthalten ist. Am einfachsten geht das mit einer Tabelle — Gewerke als Zeilen, Anbieter als Spalten:
| Gewerk | Anbieter A | Anbieter B | Anbieter C |
|---|---|---|---|
| Bodenplatte | enthalten | nicht enthalten | unklar |
| Kran und Transport | enthalten | enthalten | als Option |
| Malerarbeiten | nicht enthalten | enthalten | enthalten |
| Lüftungsanlage | dezentral | zentral mit Wärmerückgewinnung | nicht enthalten |
Jedes „unklar“ wird zu einer schriftlichen Frage an den Anbieter. Erst wenn alle Zeilen beantwortet sind, wissen Sie, welche Leistungen Sie zusätzlich beauftragen oder selbst erbringen müssten — und können die Angebote ehrlich vergleichen.
Begriffe ohne feste Bedeutung
„Ausbauhaus“, „Mitbauhaus“, „bezugsfertig“ und „schlüsselfertig“ sind keine gesetzlich festgelegten Begriffe. Was ein Anbieter darunter versteht, steht allein in seiner Bau- und Leistungsbeschreibung. Dasselbe gilt für Formulierungen wie „hochwertige Ausstattung“, „nach Bemusterung“ oder „Markenfabrikat“.
Fragen Sie bei jeder wichtigen Position nach Fabrikat, Typ oder Kennwert — beim Fenster etwa nach dem Wärmedurchgangskoeffizienten, bei der Wärmepumpe nach dem Modell. Und klären Sie, was zur Bemusterung gehört: Was ist im Standard enthalten, was kostet bei der Auswahl zusätzlich?
Typische Lücken im Leistungsumfang
Diese Leistungen fehlen in Hausangeboten besonders oft — oder sie stehen nur als Option, Pauschale oder „bauseits“ (also von Ihnen zu erbringen) darin:
- Vor dem Haus: Bodengutachten, Vermessung (Absteckung und Einmessung), Erdarbeiten, Bodenplatte oder Keller, Grundleitungen.
- Baustelle: Baustrom und Bauwasser, Zufahrt, Kran, Transport, Gerüst, Bauzaun, Entsorgung.
- Im Haus: Treppe, Innentüren, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Fliesen, Fensterbänke, Rollläden, Sanitärobjekte.
- Technik: Wärmeerzeuger, Fußbodenheizung, Lüftungsanlage, Elektroausstattung je Raum, Netzwerk, Vorbereitung für Photovoltaik.
- Planung und Nachweise: Entwurf, Genehmigungsplanung, Statik, Prüfstatik (je nach Bundesland und Gebäude), Energienachweis, Luftdichtheitsmessung, Bauleitung.
- Nach dem Haus: Hausanschlüsse, Außenanlagen, Terrasse, Zufahrt, Zaun, Garage oder Carport.
Besonders tückisch sind Pauschalen und Formulierungen wie „nach Aufwand“ oder „bauseits“: Sie verschieben Leistungen zu Ihnen, ohne dass das auf den ersten Blick auffällt. Fragen Sie bei jeder Pauschale, was genau sie umfasst, und lassen Sie sich bei „bauseits“ bestätigen, welche Vorleistung bis wann fertig sein muss — sonst drohen Wartezeiten der Montagekolonne.
Eine ausführliche Checkliste zum Abhaken finden Sie auf der Seite Angebote prüfen.
Die Bau- und Leistungsbeschreibung: was drinstehen muss
Bei einem Verbraucherbauvertrag muss der Unternehmer Ihnen vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung in Textform geben (§ 650j BGB). Ihren Mindestinhalt nennt Art. 249 § 2 EGBGB. Die wesentlichen Eigenschaften der Leistung müssen klar dargestellt sein, und zwar mindestens:
- eine allgemeine Beschreibung des Hauses,
- Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls auch der Planung und der Bauleitung,
- Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
- gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
- die Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
- gegebenenfalls den Innenausbau und die gebäudetechnischen Anlagen,
- Qualitätsmerkmale, die das Haus erfüllen muss,
- gegebenenfalls Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnik und Außenanlagen.
Außerdem muss die Baubeschreibung verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt enthalten — oder, wenn der Baubeginn noch nicht feststeht, zur Dauer der Bauausführung (Art. 249 § 2 Abs. 2 EGBGB).
Was in der Baubeschreibung steht, wird Inhalt des Vertrags (§ 650k Abs. 1 BGB). Ist sie unvollständig oder unklar, wird der Vertrag nach dem Komfort- und Qualitätsstandard der übrigen Beschreibung ausgelegt; Zweifel gehen zu Lasten des Unternehmers (§ 650k Abs. 2 BGB). Lesen Sie Baubeschreibung und Vertrag trotzdem nebeneinander — Widersprüche klären Sie besser vor der Unterschrift.
Baunebenkosten: die Kategorien
Baunebenkosten stehen in keinem Hausangebot, gehören aber ins Budget. Ihre Höhe hängt von Bundesland, Grundstück, Gemeinde und Finanzierung ab — deshalb hier bewusst nur die Kategorien, ohne Beträge:
- Grundstückserwerb: Grunderwerbsteuer (der Steuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland), Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Maklerprovision
- Erschließung und Anschlüsse: Erschließungsbeiträge, Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation, gegebenenfalls Gas oder Fernwärme
- Vorbereitung des Grundstücks: Vermessung, Bodengutachten, gegebenenfalls Bodenverbesserung oder Entsorgung belasteten Bodens
- Genehmigung: Gebühren für Bauantrag oder Genehmigungsfreistellung, Prüfstatik, behördliche Abnahmen
- Versicherungen: Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Feuerrohbau- bzw. Wohngebäudeversicherung
- Finanzierung: Bereitstellungszinsen, Grundschuldbestellung, Wertgutachten der Bank
- Baubegleitung: Bauleitung, falls nicht enthalten; unabhängige Baukontrolle; Luftdichtheitsmessung
- Außenanlagen und Einzug: Garten, Wege, Terrasse, Zaun, Küche, Umzug
Den Zahlungsplan prüfen
- Abschlagszahlungen darf der Unternehmer in Höhe des Wertes der erbrachten Leistungen verlangen; bis zur Abnahme muss er beweisen, dass seine Leistung vertragsgemäß ist (§ 632a Abs. 1 BGB).
- Für Bauteile, die eigens für Ihr Haus angefertigt und bereitgestellt sind — etwa Wandelemente im Werk —, gilt das nur, wenn Ihnen nach Ihrer Wahl Eigentum daran übertragen oder Sicherheit geleistet wird (§ 632a Abs. 1 BGB). Seien Sie deshalb vorsichtig bei hohen Zahlungen vor der Lieferung.
- Bei einem Verbraucherbauvertrag dürfen die Abschläge insgesamt höchstens 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung betragen. Mit der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen eine Sicherheit von 5 % für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu (§ 650m Abs. 1 und 2 BGB).
- Verlangt der Unternehmer Abschläge, ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der Sie für seine Vergütung eine Sicherheit leisten müssen, die höher ist als die nächste Abschlagszahlung oder 20 % der vereinbarten Vergütung (§ 650m Abs. 4 BGB).
So gehen Sie vor
- Alle Unterlagen anfordern: Angebot, Bau- und Leistungsbeschreibung, Vertragsentwurf, Zahlungsplan, Bemusterungsliste.
- Leistungsgrenzen markieren: Wo beginnt, wo endet die Leistung?
- Lücken in eine Liste übertragen und vom Anbieter schriftlich beantworten lassen.
- Die Baunebenkosten-Kategorien für Ihr Grundstück durchgehen.
- Vertrag und Baubeschreibung auf Widersprüche lesen; bei Unklarheiten fachlich oder rechtlich beraten lassen.
Quellen und Stand
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 632a (Abschlagszahlungen), §§ 650i–650n (Verbraucherbauvertrag) — gesetze-im-internet.de/bgb
- Einführungsgesetz zum BGB (EGBGB) Art. 249 § 2 — Inhalt der Baubeschreibung — gesetze-im-internet.de/bgbeg